【2025年10月版】値上がり続ける不動産！東京都23区における6年間の坪単価推移をまとめてみた

このサイト内で2024年9月に掲載した『なぜ都内の不動産が高騰しているのか？東京都23区における5年間の坪単価推移をまとめてみた』の記事で記載した通り、

2025年10月現在も不動産価格は上昇を続けています。

首都圏新築マンションの平均価格は1億円台を更新し続け、2025年8月時点で1億325万円となっています。

長く続いたデフレ時代は終わりを告げ、インフレ時代に突入した今、私たちはこの時代(インフレ)にどう対応すべきなのでしょうか？

まず、東京都内23区の不動産の価格は引き続き今後も上がっていくと予測されています。
今後値下がりする要因の方が圧倒的に少ないので、ここ数年に関して言えば首都圏の不動産が安くなるのは現実的ではありません。

そこで今回は「東京都23区の基準地価の平均坪単価の推移」を主なテーマに、今の不動産価格の状況についてデータ・事実を中心にお伝えしていきます。

今与えられている環境の中で、最善の選択をしていただけるよう情報をまとめたつもりです。ぜひ参考にしてください。

東京都の坪単価推移

東京都の基準地価平均に基づく坪単価の推移は次の通りです。
過去5年間の推移を見ても東京は値上がりをしており、2025年は+7.74％も上昇しました。

※2025年10月末時点

2020年～2025年の6年間で約87万3146円も上昇しています。この数字がどれくらいの大きさなのか下の表をご覧ください。

都道府県別坪単価平均ランキング

全国（都道府県別）で見てみましょう。

(2025年10月末時点)※①基準地価に基づく

2025年度の東京都の坪単価平均は約430万円です。
一方で、最下位に位置する秋田県は約5万円です。秋田県と比べると東京都の坪単価平均は86倍もの高さなのです。

2位は大阪府ですがそれでも約145万円です。
東京都の坪単価は、大阪府の坪単価の約2.9倍です。

東京都だけ異様な数字になっていることがわかります。

東京都23区別の坪単価推移一覧表※

では次に、東京都23区に絞り込んで、それぞれの坪単価を紹介します。

2024年と同様に中央区、千代田区、渋谷区、港区、新宿区などはやはり群を抜いています。
住宅地としてイメージしやすい世田谷区でも約290万円。23区最安の葛飾区でも約157万円で2位の大阪府よりも坪単価平均は上です。

東京都23区のどのエリアに住んだとしても、全国トップクラスの高さであることは変わりません。

2025年坪単価平均ランキング

2024年坪単価平均ランキング

2023年坪単価平均ランキング

2022年坪単価平均ランキング

2021年坪単価平均ランキング

2020年坪単価平均ランキング

※基準地価に基づく
出典元：土地代データより

なお、コロナ下で2021年度は日本全体で土地の価格が下がりましたが、東京23区に関してはさほどの影響はなく2025年現在はコロナ前よりも価格は上昇しています。

2025年も東京都23区全域で坪単価が上昇している理由

2025年10月時点でも東京都の不動産価格は上昇しています。

不動産経済研究所の発表によると、
2025年8月の首都圏新築マンションの平均価格は1億325万円となっており、㎡単価は158.8万円となっています。

つまり、首都圏は1ｍ×1ｍの正方形のスペース(1㎡)が約160万円するという事なのです。
仮に東京23区で40㎡の1LDKの新築マンションを購入しようとすれば、平均価格で約6,352万円するという事です。

ここまでの価格の値上がりは元々の資産価値+実需・投資用の需要などに加えて、材料費・人件費などの『建築費の高騰』が大きな要因となっています。

• 建築資材の高騰について

出典：日本建築連合会より

• 人件費の高騰について

出典：日本建築連合会より

上記の資料からも分かるように建築費用全体が値上がりをしています。

資材価格だけで見ると全体平均で約37％の上昇、全建設コストで見ると約25％～29％の上昇をしています。
例えば、100億円規模の工事だとすれば今まで80億～90億で作れていた物が105億～119億かかってしまうのです。

つまり、今までの価格で不動産が販売できない程に、建築原価が上がってしまっているという事なのです。

インフレによる建築の原価の高騰が続く限り、不動産価格の値下がりは現実的でないと言えるでしょう。

では、このインフレは一体いつまで続くのでしょうか？

参考としてG7各国での最新のインフレ率の比較を見てみましょう。

※出典元：IMF – World Economic Outlook Databases

日本は気づけばG7の中でアメリカに次ぐインフレ率第2位の国となっています。

インフレに関しては様々な要因はありますが、今の世界情勢を見てもしばらくはインフレが続くと予想されます。

世界的な事例を見ても、経済国が一度上がったインフレを上がる前の状態に戻すという可能性は限りなくゼロに近いと言えます。

それに加えて東京23区内はワンルームマンションの建築規制+人口増加により土地の価値自体も上昇傾向にあります。

以上の事から、今後も首都圏の不動産価格は上がり続ける事が予想できます。

不動産購入予定の生活者はこのデータをどう捉えるべきか？

東京23区の不動産の価格は今後も上がっていくと予測されています。

ポジショントークなどは一切抜きにして、『不動産価格は今現在が最安値』なのです。

逆に、これだけ値上がり要因が強いのであれば首都圏の不動産を所有している人はそれだけで有利であると言えます。

インフレ時に実物資産が強いという事は一般的にも広く知られています。
物価が上がるという事は、同時に現金の価値が下がる事を意味しています。

例えば100円のコンビニおにぎり1個が200円になったとすれば100円の価値は実質半減しています。

これを実物資産である不動産や金(きん)などに置き換えると、

同じ資産でも物価上昇と共に資産価値も上昇します。

つまり、不動産購入予定の方はインフレに対応するために実需・投資用限らずに今不動産を購入しておくことが今後有利に働く可能性が高いという事です。

2024年9月に掲載した『なぜ都内の不動産が高騰しているのか？東京都23区における5年間の坪単価推移をまとめてみた』の記事公開時の基準地価に基づく坪単価平均は『389万0284円/坪』でした。
それが2025年10月時点で『430万3345円/坪』となっています。

この差額41万3061円/坪の値上がりは現実なのですから。

まとめ

上記のデータからも予測できるように23区の不動産は今後も値上がりし続ける可能性が高いと言えます。

しかし、不動産は気軽に購入できるものでもないですし、自宅ともなればより慎重にならざるを得ません。

今すぐではないにしてもこういった不動産などに関しては気軽に相談できる信頼できるパートナー(業者)を見つけておくと良いでしょう。

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