成約価格10億円を超えた23区新築マンション！過去5年分の成約価格データから不動産市況の「今」を読み取く

 

データの概要と前提条件に付いて

本記事で扱うデータは、
※レインズを元にした2021年～2025年の東京都23区における「新築マンションの成約価格」を参照したランキングです。

重要なポイントは以下の通りです。

• 販売価格ではなく「成約価格」
• 実際に売買が成立した価格のみを抽出
• 各年TOP10の高額成約事例

つまりこのランキングは、

「高く売り出された物件」ではなく
「高く買われた物件」

を示しています。

東京23区新築マンション成約価格事例TOP10※①

2025年TOP10：1位は11億5,000万円

	成約価格	エリア	間取り(広さ)
1位	11億5,000万円	港区	2LDK(140.53㎡)
2位	10億4,000万円	渋谷区	2LDK(148.46㎡)
3位	7億円	渋谷区	2LDK(100.82㎡)
4位	6億8,000万円	港区	2LDK(100.76㎡)
5位	6億5,000万円	港区	3LDK(101.44㎡)
5位	6億5,000万円	港区	2LDK(100.65㎡)
7位	5億5,000万円	港区	3LDK(74.67㎡)
8位	5億4,000万円	渋谷区	3LDK(123.79㎡)
9位	5億3,000万円	港区	2SLDK(82.99㎡)
10位	4億1,500万円	新宿区	3LDK(108.88㎡)

2024年TOP10：1位は4億5,000万円

	成約価格	エリア	間取り(広さ)
1位	4億5,000万円	渋谷区	2LDK(97.16㎡)
2位	3億6,800万円	中央区	2LDK(105.32㎡)
3位	3億5,000万円	港区	1K(44.22㎡)
3位	3億5,000万円	港区	2LDK(101.77㎡)
5位	3億2,000万円	世田谷区	3LDK(109.23㎡)
5位	3億2,000万円	中央区	3LDK(100.66㎡)
7位	2億6,500万円	渋谷区	1K(50.17㎡)
8位	2億5,800万円	中央区	3LDK(92.13㎡)
9位	2億5,500万円	新宿区	3LDK(91.53㎡)
9位	2億5,500万円	中央区	3LDK(106.54㎡)

2023年TOP10：1位は5億1,800万円

	成約価格	エリア	間取り(広さ)
1位	5億1,800万円	港区	3LDK(136.93㎡)
2位	3億1,500万円	港区	3LDK(90.41㎡)
3位	3億円	港区	3LDK(85.9㎡)
4位	2億9,000万円	渋谷区	3LDK(84.56㎡)
5位	2億8,800万円	渋谷区	3LDK(84.99㎡)
6位	2億4,800万円	渋谷区	2LDK(77.22㎡)
7位	2億3,500万円	中央区	3LDK(103.66㎡)
8位	2億1,980万円	中央区	2LDK(84.61㎡)
9位	2億1,050万円	渋谷区	2LDK(70.76㎡)
10位	2億円	港区	3LDK(72.42㎡)

2022年TOP10：1位は2億8,000万円

	成約価格	エリア	間取り(広さ)
1位	2億8,000万円	港区	3LDK(86.37㎡)
2位	2億7,000万円	港区	3LDK(112.21㎡)
3位	2億5,000万円	港区	2LDK(82.02㎡)
4位	2億1,700万円	港区	3LDK(84.81㎡)
5位	2億1,000万円	港区	2LDK(61.29㎡)
6位	2億円	江東区	3LDK(101.92㎡)
7位	1億9,000万円	港区	2LDK(71.81㎡)
8位	1億8,480万円	港区	3LDK(83.17㎡)
9位	1億7,600万円	港区	2LDK(72.00㎡)
10位	1億7,300万円	港区	3LDK(72.42㎡)

2021年TOP10：1位は2億4,800万円

	成約価格	エリア	間取り(広さ)
1位	2億4,800万円	港区	3LDK(121.74㎡)
2位	2億2,500万円	港区	3LDK(114.93㎡)
3位	2億1,600万円	港区	2LDK(94.72㎡)
4位	1億9,900万円	中央区	3LDK(104.93㎡)
5位	1億8,000万円	文京区	3LDK(73.86㎡)
6位	1億7,350万円	渋谷区	3LDK(69.79㎡)
7位	1億4,800万円	文京区	2LDK(67.33㎡)
8位	1億4,600万円	渋谷区	2LDK(63.41㎡)
9位	1億3,700万円	文京区	2LDK(61.89㎡)
10位	1億2,550万円	豊島区	3LDK(71.04㎡)

※①レインズ掲載の2021年～2025年の成約物件を参照

不動産投資に関するお悩み・疑問・ご質問はセットライフエージェンシーがお応えします！お気軽にご相談ください。

2025年の最高成約価格は11億5,000万円

年度別最高成約価格一覧

• 2025年：11億5,000万円(港区・2LDK・140.53㎡)
• 2024年：4億5,000万円(渋谷区・2LDK・97.16㎡)
• 2023年：5億1,800万円(港区・3LDK・136.93㎡)
• 2022年：2億8,000万円(港区・3LDK・86.37㎡)
• 2021年：2億4,800万円(港区・3LDK・121.74㎡)

2025年の新築マンション最高成約価格は港区の11億5,000万円(2LDK・140.53㎡)でした。

これは2024年の最高成約価格である4億5,000万円の約2.56倍もの価格になります。
2022年～2023年の値上がりですら約1.85倍なのですから、2024年～2025年にかけての新築マンションの成約価格の値上がりが異常な事がわかります。

2025年の11億5,000万円という価格で成約した、つまり誰かがこの価格で購入したという事なのです。

この価格の値上がりが意味する事は、東京の新築マンション市況が実需と投資で完全に二層化したという事が読み取れます。

最高成約価格の推移が示す「新築マンション市場の二層化」

2021年から2025年にかけての最高成約価格の推移を見ると、新築マンション市場では単なる価格上昇では説明できない変化が起きていることが分かります。

もし新築マンション市場が一枚岩であれば、平均価格・最高価格は、おおむね同じペースで上昇するはずです。

しかし実際には、

• 平均価格
  ➡建築費・地価上昇に沿った連続的な上昇
• 最高成約価格
  ➡段差のある、非連続なジャンプ

という全く異なる動きをしています。

出典元：不動産経済研究所より(2026年１月時点)

　実需向け市場では、価格は以下の要因で決まります。

• 世帯年収
• 住宅ローン金利
• 建築費・地価
• 生活利便性・通勤距離

そのため価格は、急騰しにくく上昇しても比較的なだらかになります。

東京都の新築マンション平均価格が、10年で約2倍程度にとどまっているのは、この実需市場の制約が強く働いているためです。

投資・資産向け市場の層で新たな価格水準が受け入れられた！？

一方、2023年以降に顕著になった超高額成約ゾーンは、
実需とは異なるロジックで価格が決まっています。

• 購入者は必ずしも居住を前提としない
• 住宅ローン依存度が低い、またはゼロ
• 日本国内ではなく国際的な資産比較で判断
• 「利回り」よりも希少性・保全性・換金性を重視

この層では、「いくらなら住めるか」ではなく「どの価格帯なら資産として成立するか」が基準になります。

2025年に11億5,000万円という価格が成約したのは、この投資・資産向け市場の層で新たな価格水準が受け入れられたことを意味します。

なぜ「最高価格」だけが先に跳ねたのか？

市場が二層化すると、必ず起きる現象があります。

それは、上の層（投資・資産向け市場）が先に動き、下の層（実需市場）が遅れて影響を受けるという構造です。

この結果、

• 最高成約価格は急騰
• 平均価格は緩やかに上昇

という二重構造が生まれます。

そして重要なのは、この現象が単年の例外ではない点です。

• 2025年：11億5,000万円(港区・2LDK・140.53㎡)
• 2024年：4億5,000万円(渋谷区・2LDK・97.16㎡)
• 2023年：5億1,800万円(港区・3LDK・136.93㎡)

この様に高額成約が連続して観測されている事から、新築マンションの中に最初から「実需向けではない商品」が組み込まれるようになったと解釈するのが自然です。

つまり、新築マンションの二層化がより表面化した事を意味しているのです。

不動産投資に関するお悩み・疑問・ご質問はセットライフエージェンシーがお応えします！お気軽にご相談ください。

【目的別】23区マンション成約価格データの活用法

このランキングは「眺めて終わり」ではなく、目的別に使い分けることで初めて意味を持ちます。

購入したい人：順位よりも「価格帯」に注目する

ランキングで一番やりがちな失敗は、「1位＝すごい」「上位区＝買った方がいい」という順位思考で見てしまうことです。
しかし今回のデータは、そもそも市場が 実需向け と 資産（投資）向け に二層化している可能性が高く、上位の価格帯は「一般的な購入判断の物差し」としては使いにくい側面があります。
だからこそ、購入検討者が見るべきは 順位 ではなく、自分が戦っている市場（価格帯）がどこか把握することです。

まず「価格帯」で市場を3つに分ける

このランキングに出てくる価格帯を、購入者目線で分けるとこうなります。

価格帯	目安	特徴
A：超高額帯	5億〜10億超	例：2025年 11.5億、10.4億、7億、6.8億…（港区・渋谷区中心） 特徴：実需というより資産・保全・超富裕層マーケット 一般の購入者が「参考にしすぎる」と、判断がズレる
B：高額帯	2億〜4億台	例：2024年 4.5億、3.68億、3.5億／2023年 2〜3億台 特徴：実需と投資が混在しやすい境界領域 住宅ローン／自己資金／ライフスタイルの要素が強く出る
C：実需中心帯	〜2億前後	例：2021年の10位 1.255億、2022年の10位 1.73億など 特徴：一般の実需購入者が比較検討する市場に近い 「どの区を選ぶか」「広さと立地のトレードオフ」が効く

この様に分ける事ができます。

ポイントは、Aは完全に別マーケットであること。
Aに引っ張られて「東京はもう無理」と思うのも、「港区は絶対上がる」と思うのも、どちらも危険です。

上位区＝「買うべき」ではなく「相場の上限を知る材料」

港区・渋谷区が上位に並ぶのは事実ですが、購入目的が実需の場合、上位区はこう捉えるのが合理的です。

• 上位区の役割➡上限価格のゾーンを知る指標
• 上位区の注意点➡同じ区でも物件グレードが違いすぎて比較できない

例えば「港区の11.5億」と「港区の2億台」を同じ港区として比較すると、車で言えば「F1マシン」と「SUV」を同じ土俵で比べるようなものです。

エリアよりも、価格帯が市場を分ける。

ここが第一の結論です。

「中位区」は現実的検討ゾーンだが、見るべきは「価格の理由」

中央区・新宿区・世田谷区が上位に出てくる年があります（特に2024年）。
ここは実需検討者にとって現実的になりやすい一方、重要なのは、その価格が「立地の強さ」なのか「物件の特異性」なのかを分けることです。

駅距離・複数路線・再開発	立地プレミアム型
眺望・角部屋・最上階・1フロア1住戸	希少性型
ブランドデベ・小規模高級レジ	商品設計型
専有面積と間取りの歪み（例：1Kで3.5億）	別マーケット型

特に2024年の 港区 1K（44.22㎡）3.5億 は、実需の常識（広いほど高い）では説明しにくいので、「一般的な購入の相場」ではなく特殊な価格決定ロジックが働いた事例として参考値としての扱いが安全です。

下位区＝「安い」ではなく「実需の選択肢が多い」

ランキングの下位（ここでは1〜2億台のゾーン）は弱い市場ではなく、実需目線ではむしろ

• 物件数が多い
• 比較が成立する
• 生活利便性と価格の調整が効く

という意味で、検討しやすい土俵です。

つまり「下位＝妥協」ではなく、実需が合理的に選びやすいゾーンと位置付けられます。

新築マンション市場が二層化している今、「上位に入る区かどうか」よりも、『自分がどの価格帯の市場で買うのかを決める』ことが最優先であると言えるでしょう。

投資（賃貸・売却）したい人：流動性の高さに着目する

不動産投資の成否は買値や利回りだけでなく、最終的には「売りたいときに、適正価格で売れるか（出口戦略）」で決まります。
そしてこの『出口の作りやすさ』を測る上で、今回の成約価格ランキングはかなり有効な材料になります。

なぜなら、このランキングは「その価格帯で実際に買った人がいる」＝買い手の存在が証明されているからです。

「価格が高い＝流動性が高い」ではない

まず、前提として高額＝人気とは限りません。
超高額帯はそもそも母数が少なく、売れるときは一瞬で売れる、売れないときは長期化するという両極端になりがちです。

ただし、それでも重要なのはその価格帯で成約が成立しているエリアは、少なくとも出口のルートが存在するという点です。
投資家にとっては「0か1か」が大きな判断材料です。

つまり投資の観点では、成約価格＝「出口の実績データ」として価値が高いと言えるでしょう。

二層化市場では「流動性」も二層化する

新築市場が実需と投資（資産）に二層化しているなら、流動性も同じように二層化します。

資産（超富裕層）マーケットの流動性	取引数は少ない（薄い） ただし買い手は明確に存在する 価格よりも希少性・ブランド・立地で動く 売却は「一般市場」ではなく限定市場（クローズド）になりやすい
実需マーケットの流動性	取引数が多い（厚い） 価格への感度が高い 金利・家計・景気の影響を受けやすい 売却は「一般市場」で勝負できる

この様に流動性も二層化しているため、資産の市場の値動きを見て、実需の物件に同じ期待を載せると混乱の原因となりますので注意しましょう。

【ランキングの使い方】

①ランキングの正しい読み方は「出口市場の厚み」を推定する

見るべき指標は以下の通りです。

• 同一エリアが複数年・複数件ランクインしているか
  ➡出口が一過性ではない可能性
• 同一価格帯が“帯”で成立しているか
  ➡1件だけなら例外、複数あるなら市場
• 間取りの偏り
  ➡2LDK/100㎡前後が多い＝資産市場寄り
  3LDK中心＝実需市場寄り
• 極端な間取り（例：1Kで3.5億）
  ➡再現性の低い例外値として扱う

②上位区・中位区・下位区で投資判断を変える

エリア	特徴	期待できる点	注意点
上位区(港区・渋谷区など)	資産価値安定型 （ただし売り方が違う）	高額帯でも成約実績がある＝出口ルートが存在 ブランド力がある＝値崩れしにくい傾向 資産保全の需要が乗りやすい	薄い市場なので「売るタイミング」を選ぶ必要がある 売却は一般広告より 富裕層ルート・仲介力・買い手ネットワークが重要 賃貸利回りは伸びにくい → “キャピタル・保全型”と割り切る
中位区（中央区・新宿区・世田谷区など）	成長余地を探るゾーン （実需と投資の境界）	実需層が厚く、売却先の母数が大きい 再開発や利便性で伸びる余地がある	実需と投資が混ざるゾーンは、金利上昇・景気後退の影響を最も受けやすい 新築プレミアムを乗せすぎると、築浅中古になった瞬間に伸びが止まる 先々で「賃料が追いつく価格か」を必ず検証する
下位区（ランキング下位に出やすい区）	利回り・需給とセットで慎重に選択する	需要が多いので安定しやすい 利回りを出しやすい	供給過多になっていないか（新築が多すぎないか） 賃貸需要は強いか（単身/ファミリーどっちか） 人口動態が安定しているか 同スペック中古の成約が回っているか

投資家にとってランキングの価値は、価格の高さではなく「そのエリア・その価格帯に買い手が存在する」という出口の実績を確認できる点にあります。
ただし新築市場は実需と投資で二層化しているため、物件がどちらの市場に属するかを見誤ると出口戦略は崩れるので注意が必要です。

住み替えたい人：今住んでいる地区の相場を把握する

住み替えで一番多い失敗は、

• 「次はあの区に住みたい（憧れ先行）」
• 「今の家がいくらで売れるか曖昧」
• 「買える価格帯の現実を把握しない」

この3つが重なって、資金計画が崩れるパターンです。

なので住み替え検討者にとって、このランキングは「憧れランキング」ではなく、相場の上限と市場の階層（実需と投資）を知るための地図として使うのが正解です。

住み替えは「いま自分のいる価格帯」で決まります。

住み替えの実現は以下の内容を事前把握しておく必要があります。

• 今の家がいくらで売れそうか（売却想定）
• 住宅ローン残債はいくらか
• 次の購入に回せる自己資金はいくらか
• 次の家に使える総予算はいくらか

ここで大事なのが今回のランキングは成約なので、「その価格帯で買う人がいる＝出口が存在する」を示してくれる点です。
住み替えは

出口（売却）→入口（購入）

の順なので、今回のランキングは非常に使い勝手がいいと言えるでしょう。

住み替え検討者がランキングから読むべきチェックポイント

①「区」より「価格帯」を見る
・港区でも1.5億と10億は別物
・区名で判断するのは危険

②間取り（2LDK/3LDK）で市場の性格を見分ける
・3LDK多め → 実需の色が強い
・2LDK中心・100㎡前後 → 資産市場が混ざりやすい

③極端な例（1Kで3.5億）を基準にしない
・これは例外値で再現性が低い可能性がある
・住み替えの資金計画に入れるとズレる

④「同じ区が複数年出ているか」を見る
複数年ランクインしている区は成約実績が継続している可能性が高い売却時の買い手が見つかりやすい傾向

住み替えは「上位区へ行くゲーム」ではありません。
自分が属する価格帯（実需市場）を把握したうえで、手が届く範囲の中で生活価値を最大化するゲームであると言えます。

とりあえず情報がほしい人：市場のトレンドを把握する

「今すぐ買うわけではないけど、相場感は掴みたい」
そんな人にとって、このランキングは非常に便利です。

ただし注意点があります。
このランキングは平均相場ではなく、あくまで 新築マンション市場の上位（高額帯）の成約事例です。

だからこそ、正しい使い方は価格の当てはめ（＝自分の購入価格の参考）ではなく、『市場の変化を検知するセンサー』として読むことです。

二層化の視点で読むと、ランキングはこう見える

• 実需市場 ➡ 需要過多
• 投資・資産市場 ➡ 価格上限の更新

つまり、東京23区の新築マンション市場に2つのレーンができたという事が読み取れます。

見るべきポイント

①同じ区が毎年出ているか（継続性）

毎年出る区（港区・渋谷区）は『一過性のバブル』ではなく継続して高額成約が成立している市場の可能性が高いエリアになります。
市場の芯がある場所ほど、継続して顔を出します。

②価格が帯で成立しているか（市場化）

1件だけの超高額がある場合は例外(超レア物件)の可能性あります。5件・10件と複数ある場合であれば市場として成立していると言えるでしょう。
2025年は10億級・7億級・6億級が複数並んでいるので、「単発の変な取引」よりはある程度帯として存在していると読みやすい。

③間取りの偏り（市場の性格）

• 3LDKが多い年
  ➡ 実需市場が強い（住む目的の買い手が厚い）
• 2LDK・100㎡前後が多い年
  ➡資産市場が混ざる（価格は希少性・仕様で決まりやすい）

2024年の「1K 3.5億」は、温度計としては重要で、ルールの破れ目（例外が観測された年）として記録価値があります。

④最高価格が跳ねた年は市場の転換点になりやすい

2023年の上限が2億台→5億台へ、2025年の上限が4億台→11億台への時のように上限が飛ぶときは、商品企画・売り方（クローズド化）・買い手層が変わっていることが多い。

なので目安としては、「上限が飛んだ年＝市場構造が変わった可能性が高い年」と覚えておくと役立ちます。

不動産投資に関するお悩み・疑問・ご質問はセットライフエージェンシーがお応えします！お気軽にご相談ください。

まとめ