不動産投資に必要な年収はいくらか？

なぜ不動産投資を始めるために年収が重要なのか？

不動産投資を始めるために年収が必要な最大の理由は『金融機関から融資を受ける』からです。

不動産投資は物件価格が高額な為、ほとんどの方が金融機関から融資を受けて始めるケースがほとんどです。

つまり年収が多ければ多いほど、金融機関から多くの融資が受けられるという事なのです。

参考までにどれくらいの年収でどれくらいの融資が受けられるのか表を見てみましょう。

年収倍率融資額早見表

年収	借入金額
500万円	4,000万円まで
600万円	4,800万円まで
700万円	5,600万円まで
800万円	6,400万円まで
900万円	7,200万円まで
1,000万円	8,000万円～10,000万円まで
1,100万円	8,800万円～11,000万円まで
1,200万円	9,600万円～12,000万円まで
1,300万円	10,400万円～13,000万円まで
1,400万円	11,200万円～14,000万円まで
1,500万円以上	15,000万円～応相談

このように年収に応じて融資の枠はある程度決まってしまいます。

この構図は金融機関から見た時に『年収＝信用力』となるからです。

不動産投資をする上で1件ではなく複数件所有する事が前提になってきますのでより多くの融資枠は確保しておくべきかと思います。

複数件所有する理由については『不動産投資で物件の複数所有がおすすめな理由』の記事でご紹介していますのでこちらをご覧ください。

 

あくまでも目安にはなりますが、この表だと年収1,000万円の方も最大1億円までしか融資を受けることはできません。

1億円でも十分じゃない？と思われたかたもいるかと思いますが、これには理由があるのです。

それは物件の場所を首都圏限定にした方がいいからです。

不動産投資をするのであれば、安定した資産価値の基盤がある首都圏に限定をした方がいいでしょう。

理由としては3つあります。

• 首都圏の不動産は資産価値があるので金融機関が満額評価をしやすい。
• 賃貸需要が安定しているので長期計画を立てやすい
• 将来的な値崩れの可能性が低い

他にも理由は様々ありますが目先の理由で言うとこの3つになります。

まずは金融機関が首都圏の物件であれば物件を単独担保に満額融資をしてくれやすいという点です。

頭金を出して購入するという手段もありますが、手元の資金を使わずに不動産投資ができるのであればそれに越したことはないのではないでしょうか。

頭金を出さずに不動産投資を行うために融資枠を多くするために年収が必要になってくるのです。

 

不動産投資に必要な年収はいくら？

目安の年収は800万円

年収800万円あった方がいい理由は主に以下の3つです。

• 金融機関からの融資審査に有利
• 借入枠の増加
• 運用期間中の心の余裕

では一つずつ解説していきます。

金融機関からの融資審査に有利

こちらについてですが、先の章でも解説した通り金融機関は『年収＝信用力』となりますので借入時の融資審査に年収が多いほど有利に働きます。

年収800万円となると一般的には所得の高い方に分類されていますので金融機関からの審査にも当然有利に働きます。

もちろん年収が高ければいいと言う訳ではなく、他にも負債状況、信用履歴、職業安定性、自己資金の有無など様々な要因で審査はされますが最も重要なのが年収の額になりますので年収が多い事が不利に働くという事はありえないでしょう。

金融機関からの融資について詳しくは『不動産投資で金融機関から融資を受けるための2つの条件』の記事でも紹介をしていますのでこちらもご覧ください。

融資枠の増加

年収倍率融資額早見表

年収	借入金額
500万円	4,000万円まで
600万円	4,800万円まで
700万円	5,600万円まで
800万円	6,400万円まで
900万円	7,200万円まで
1,000万円	8,000万円～10,000万円まで
1,100万円	8,800万円～11,000万円まで
1,200万円	9,600万円～12,000万円まで
1,300万円	10,400万円～13,000万円まで
1,400万円	11,200万円～14,000万円まで
1,500万円以上	15,000万円～応相談

こちらの表は目安にはなりますが、年収の額によって融資の枠というのはある程度決まってしまいます。

はっきり言えば年収500万円を下回っている方は不動産投資は無理だと思ってください。不可能ではありませんが、多くの頭金条件や融資自体の審査が通らない可能性が高いです。

不動産投資を行いたいのであれば、まずは所得を上げるところから始めましょう。

所得が上がれば上がるほど、金融機関からの融資枠は増えていきますので物件の選択肢の幅が広がります。

融資を受けて不動産を購入した後も数年ほど返済実績があれば更なる融資枠も増えて物件の件数を増やすことも不可能ではありません。

運用期間中の心の余裕

これは不動産投資をする上で重要な要因の一つである『無理をしない』という部分になってきます。

不動産投資は時間がかかります。

不動産投資の期間は1年～2年などの短期ではなく15年～30年の長期になります。

おそらく運用期間中に様々な不安に思う事が出てくるでしょう。

例えば入居者が退去したタイミングや周辺で購入した物件より安い価格で中古マンションなどが販売されていたりなど「失敗したんじゃないか？」「損をするのではないか？」など不安に思ってしまう事があるかと思います。

運用期間が長期ともなれば良い時もあれば悪い時もあります。

運用期間中にどのような事があっても動じない余裕、つまり何があっても問題のない経済力が必要になってきます。

年収で800万円以下の方でも何事にも動じない胆力を持ち合わせているのであれば問題はないかと思います。

付け加えてお伝えするならば、株などと違い不動産は実物資産であり物件自体に価値があります。それに加えて土地代以下には下がりませんので土地代の価値が高い首都圏の所有権のある不動産であればトータルのキャッシュフローを見ても実際の手出しは物件価格の2割～3割ほどになります。

不動産投資を始める前にこういった専門的な知識も学んでおいた方がいいでしょう。

 

年収800万円を下回っても不動産投資に挑戦できるケース

年収が800万円以下の方でも不動産投資を行う事は可能です。

しかし、それにはいくつかの条件が存在します。

細かい条件は他にもありますが今回は代表的な3の条件をご紹介します。

年収が500万円以上ある

まずは年収が500万円以上である事です。

これはマストといても差支えないでしょう。

先の章でも触れましたが、年収が500万円以下の場合投資用のローンは審査が通らない可能性が高いです。これは約500万円なのではなく完全に500万円以上であることが条件になります。

つまり、年収が仮に499万9,999円だとしても審査が通らない可能性が高いという事なのです。

逆に500万円以上の年収があるのであれば審査が通過する可能性は高まります。

それくらい金融機関にとって年収の額とは重要なのです。

自宅の借入が(今後借り入れる予定も)ない

年収が800万円以下の方で不動産投資を行うのであればクリアしなければならない要因の一つが自宅購入です。

年収が800万円以下の方が不動産投資で借入をし、その後自宅の購入をしようとした場合間違いなく影響があります。自宅購入を控えている、もしくは検討中の方は不動産投資は絶対にやめてください。

自宅の借入がない、もしくは直近での購入予定がないと言う方は問題はありません。

例えば実家暮らしで今後もそこに住み続ける予定の方や、すでに自宅のローンを完済している方などが対象に当てはまるかと思います。

そういった方々はご自身の信用力、つまり借入の枠をうまく活用する事で不動産投資をすることが可能となります。

別で資産がある

ご自身の年収とは別で資産を保有している方などは金融機関より融資評価を受けれる可能性があります。

資産の対象例

• 500万円以上の預貯金
• 株・証券
• 積立生命保険
• 自分名義の不動産
• 金(きん)

こういった金融機関が評価をしやすい資産を保有していた場合はいくらかの優遇措置を受けられる可能性があります。

 

年収500万円～800万円の方へのアドバイス

自己資金の確認

年収800万円以下の方は金融機関からの人物評価で頭金、つまり自己資金が発生してしまう可能性があります。

現在の生活に影響しない班員の自己資金がいくらまでなのかを把握して無理のない範囲で取り組むようにしましょう。

不動産購入時にかかる資金については『頭金と手付金の違いとは？不動産の基礎知識を解説！』の記事でもご紹介していますのでこちらをご覧ください。

物件選び

不動産投資において最も重要な事がこの物件選びになります。

どの基準で物件を選ぶのか？

場所や家賃、人口や間取りや利回りなど様々な要因があるかと思いますがどの要因も精査するににはそれなりに不動産に関する知識と経験が必要になります。

ここでは不動産投資に関して初心者である方向けにここさえ押さえておけばというアドバイスをします。

物件選びの基準は『安定性』です。

先の章でもご紹介した通り不動産投資は時間がかかります。

長い運用期間中に不安にならないようにどれだけこの物件の資産価値は安定しているのかという基準で物件を選びましょう。

資産価値をわかりやすく言うと土地代です。

所有権の発生する全ての不動産は土地代と建物代に分ける事ができ最終的に残る価値は土地代のみになります。

つまりどの土地が一番資産価値が安定しているかという事です。

様々な要因がありますが場所は首都圏限定で物件を選べば安定性はグッと上がります。

首都圏の不動産の価値がなぜ安定しているかは『なぜ都内の不動産が高騰しているのか？東京都23区における5年間の坪単価推移をまとめてみた』の記事でご紹介していますのでこちらをご覧ください。

長期的な視点で取り組む

不動産投資は短期間で大きなリターンを得ることが難しい場合もあります。

特に初心者の場合、短期的なリターンを期待して取り組んでしまう人が多いので焦らず長期的な視点で安定的に運用を続けることが成功への近道となります。購入後に時間をかけて価値が維持される地域や物件を選ぶことが大切です。

目安として15年～30年は所有するつもりでいた方がいいでしょう。

トータルのキャッシュフローを事前に把握しておけば焦る事もないかと思います。

リスクを把握する

不動産投資にはリスクが伴います。

例えば、空室が続いたり、修繕費用が発生したりする可能性があります。したがって、リスクヘッジとして以下のような点を考慮するのが良いでしょう。

• 一棟ではなく複数の区分所有物件に分散する

• 空室対策として入居者のターゲット層を絞り込む

• 将来の需要動向を予測して投資を行う

• 先々の出口戦略を明確にしておく

投資に関して分散してリスクヘッジを行うのはもはや常識と言えます。不動産に関しても場所を変えて複数所有する事がリスクヘッジにつながります。

他の空室対策や将来の需要動向の予測などは、先の章でも説明した通り安定性の高い首都圏の不動産であればそこまで問題にはなりません。

無理をしない

不動産投資を成功させる最大のポイントは無理をしない事です。

これはあなたが日々生活をしてく生活費を圧迫してまで不動産投資を行ってはいけないという事なのです。

例えば毎月の生活費の余剰資金(預貯金)の金額が3万円/月だとして、この金額の範囲内で行うのであれば問題はありません。より貯蓄効率のいいものに乗り換えるだけですので生活が何か変わるわけではありませんから。

しかし、この余剰資金(預貯金)の金額を超えるようならば、やめておいた方がいいでしょう。

不動産投資は長期の運用になります。

食費や交際費などを削って長期間無理をし続けると必ずどこかで歪が生じるものです。

余剰資金が足りていないけど、どうしても不動産投資をしたいと考えるのであれば生活費の見直しを検討しましょう。

 

年収800万円を超える方へのアドバイス

最初に購入目的を明確化しておく

不動産投資を行う上で何のために不動産を購入するのかの目的を明確にしておく必要があります。

代表的な目的候補をピックアップしてみました。

不動産購入目的例

• 資産形成
• 老後準備
• 保険代わり
• インフレ対策
• 節税対策

これらの目的のどれを選択するのかは人それぞれですが、選択する目的によって出口戦略は大きく変わります。

複数件購入できる所得を得ているあなただからこそ、最初に目的を明確に決めておかないと不動産投資自体を失敗してしまうリスクが高いのです。

税金対策に活用する

収益不動産を購入すると毎年かならず確定申告をする必要があります。

確定申告の時に不動産は経費の計上が認められていますので住民税と所得税の還付が受けられる可能性があります。

ある程度所得を得ている方は税金に頭を悩ませている方が多いのではないでしょうか？

節税目的での不動産の所有に関してはリスクが高いのであまり推奨をしていませんが別の目的で所有していても節税効果は得られますのでこのメリット自体は享受しておいた方がいいでしょう。

金融機関の融資を活用して複数件所有する

年収800万円以上の方は他の方よりも金融機関からの融資枠が多いため複数件所有する事が容易となっています。

不動産投資は複数件所有する事でメリットが大きくなる特徴があります。

複数件所有する事によりリスク分散と出口戦略の幅がかなり広がり先々での自由度が跳ね上がります。

複数件所有するメリットについて詳しくは『不動産投資で物件の複数所有がおすすめな理由』の記事でご紹介をしていますのでこちらをご覧ください。

 

まとめ