海外不動産は減価償却は不可？節税目的での海外不動産を推奨しない理由

あなたは「海外不動産は減価償却できない（節税効果が期待できない）」と聞いたことがあるのではないでしょうか。

結論から言えば海外不動産は減価償却できません。
節税効果は期待できないと言っていいでしょう。

そして当然ですが節税目的で海外不動産を購入するのはおすすめしません。
そもそも節税だけを目的に不動産を購入すること自体おすすめしませんが、海外不動産であればなおさらおすすめできません。

本記事ではその理由を解説していきます。

海外不動産は減価償却できない

かつては、海外不動産を購入して減価償却費を計上し、日本国内の所得と損益通算を行うことで大幅な節税が可能とされていました。しかし、現在ではこのスキームは使えなくなっています。

税制改正によって経費計上できなくなった

2019年度の税制改正により、海外不動産の減価償却費を日本国内の所得から控除することができなくなりました。これにより、海外不動産を使った節税スキームは事実上封じられたのです。

税制改正の要因は海外不動産を活用した節税対策が過剰だったため

この改正の背景には、一部の富裕層が海外不動産を活用して過剰な節税を行い、実態のない赤字を計上していた事例が多発したことが挙げられます。
国税庁はこれを「不適切な税負担回避」と判断し、制度改正に踏み切りました。

法人においては現在も減価償却費用の経費計上は可能

一方で、法人所有の場合は今も海外不動産の減価償却が可能です。
ただし、法人であっても海外不動産の取得・運用には為替や現地管理、税務申告などの複雑な手続きが伴うため、実務面でのハードルは高いといえます。

節税目的で海外不動産を所有するのをおすすめしない3つの理由

減価償却による節税メリットが消滅したから

先の章でも解説した通り、個人所有では減価償却を経費に計上できなくなったため、節税メリットは完全に消滅しました。節税を前提にした投資モデルは成り立たなくなっています。

為替・税務・運用リスクが高いから

海外不動産には、現地通貨と円の為替変動リスクや、現地税制への対応、現地管理会社の信頼性など、国内不動産にはない独自のリスクがあります。さらに現地法務や契約トラブルのリスクも存在し、専門知識なしで安全に運用するのは難しいのが実情です。

過剰な節税目的に税務調査や監視が強化されているから

近年、国税庁は海外不動産を利用した節税スキームに厳しい姿勢を取っており、税務調査や監視が強化されています。実際に、過去の節税目的の取引について否認され追徴課税を受けたケースも報告されています。
※出典元：国税庁より

【事例1】米国不動産を使った過剰な減価償却による否認(2017年～2019年頃)

ある高所得者は、アメリカの木造住宅を購入し、短い耐用年数（4年）で減価償却を計上して、日本国内の所得を圧縮する方法を利用していました。
しかし、国税庁はこのスキームについて「実態に伴わない過剰な節税」と判断し、過去3年分の減価償却費を否認。結果として、数千万円単位の追徴課税と延滞税が課されたと報告されています。

【事例2】タワーマンションを通じた海外節税スキームの否認(2018年～2021年頃)

海外の高級タワーマンションを法人経由で購入し、減価償却によって損失を計上していたケースでは、実際の賃貸実態が乏しいことや過剰な借入金を利用した税負担回避が問題視されました。
税務調査の結果、減価償却費の大半が否認され、数百万円〜1,000万円規模の追徴課税が行われました。

【事例3】香港不動産を用いた不正な損益通算(2019年～2021年頃)

香港の商業ビルを購入し、賃貸実態がほぼないにも関わらず大きな赤字を計上し、日本国内の給与所得と損益通算をしていた事例では、租税回避行為と判断され、所得税の更正処分が実施されました。
このケースでは、過去5年分の申告内容が遡って調査され、総額で2,000万円以上の追徴課税が課されたという事例があります。

このように、目先の節税目的での不動産投資に対しては税務当局も厳しい目を光らせており、税務調査などが実施された場合のリスクがかなり高いと言わざるを得ません。

節税だけでなく資産形成の観点で不動産を所有しよう

節税は単なる一つの手段でしかない

不動産投資の本質は資産形成になります。

上記の事例のように節税目的のみでの不動産投資は税制改正による影響が直撃するリスクがあります。
不動産投資における節税とはあくまでも副次的効果のひとつでしかなく、目的にはなり得ないという事なのです。

あなたが考えるべきは資産の最大化である

不動産投資で本当に重視すべきは「安定した賃料収入」と「資産価値の維持・向上」です。これらが伴うことで結果的に節税効果も得られ、資産形成が進みます。

資産を最大化させるためのポイント

1. 資産価値（インカム＋キャピタル）の安定性
   不動産投資では「毎月の賃料収入（インカムゲイン）」と「将来的な売却益（キャピタルゲイン）」の両面を考える必要があります。
   節税を目的に購入した物件は、家賃と資産価値が下がりやすいケースが多く長期的に見て資産形成に不利です。
   
2. 安定した賃貸需要
   不動産投資は長期にわたって安定した家賃収入がある事が大前提の投資手段になります。
   つまり、物件のある場所の人口推移なども加味したうえで物件選びをする必要があるという事です。
3. 出口戦略（売却・相続）の設計  
   将来、どのタイミングで売却して利益を確定させるか、または相続時にどのように評価額が変動するかを想定する必要があります。
   資産価値が維持しやすい立地・物件を選ぶことで、出口時の損失リスクを低減できます。

節税×資産形成の観点でおすすめなのは首都圏の区分マンション

国内で安定した資産形成を目指すなら、首都圏の区分マンションが最も有力な選択肢です。

その理由は以下の３つです。

• 人口増加による安定した賃貸需要
• 建築規制による単身者向け物件の資産価値の維持
• 路線価評価による相続税の大幅な圧縮

首都圏、特に東京23区は日本国内で唯一人口増加を見込めている都市になります。

東京都の発表によると2025年7月時点で東京都の総人口は約1,426万人となっており、今後も安定した賃貸需要が見込める場所となっています。

更に東京23区内は全域で単身者向けマンションの建築規制があり、新築マンションの供給が圧倒的に足りず需要過多の状態となっています。
分かりやすく例をあげるならば、上京する人10人に対して1人しか新築マンションに住めないというくらいです。

長期で保有する上で、相続対策としても首都圏の不動産は優秀と言えます。
地方の不動産が相続時、重荷になるのに対して首都圏の不動産は路線価評価による圧縮で1/5～1/8程まで評価を下げる事も不可能ではありません。※

これらの理由から日本国内の不動産において首都圏の不動産以上に資産形成に適している場所はないと言えるでしょう。

※物件の場所や状況により異なります。

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まとめ