不動産投資にかかる税金一覧【一覧表付き】

不動産投資にかかる税金一覧 

不動産取得税

不動産を購入したときに一度だけかかる地方税で、固定資産税評価額に対して3〜4%の税率(自己の居住用を除く)が適用されます。住宅や特定の条件を満たす物件には軽減措置が適用されることもあるため、税務署または自治体に確認が必要です。

登録免許税

不動産を登記する際にかかる税金で、所有権移転や抵当権の設定などの登記手続きごとに課されます。
たとえば、住宅用の所有権移転登記は評価額の0.4%、抵当権設定登記は0.1%が目安で登記時に法務局へ支払います。

印紙税

不動産売買契約書を交わす際に課される税金で、契約金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。例えば1,000万円〜5,000万円の物件なら1万円の印紙税が発生します。
最近では電子契約にすることで非課税となるケースもあり、コスト削減につながります。

固定資産税

毎年1月1日時点の所有者に課される地方税で、土地や建物の固定資産税評価額の1.4%（標準）が課税されます。
築年数や面積により税額が変動し、新築住宅には一定期間軽減措置が適用される場合もあります。

都市計画税

固定資産税と一緒に請求されることが多い税金で、市街化区域にある不動産に対して課される地方税です。
税率は評価額の最大0.3%。市街化調整区域など対象外のエリアもあるため、物件の立地で課税有無が異なります。

所得税

不動産からの家賃収入や事業所得、売却益に対して課される国税です。
累進課税制度により5%〜45%の税率が適用されますが、経費（管理費・修繕費・減価償却費など）を差し引いた額に対して課税されます。
確定申告で給与所得との合算で申告します。

住民税

不動産所得を含めた総所得に対して課される地方税です。
税率は全国一律で所得の10%（都道府県民税4%、市町村民税6%）です。所得税と同様に、節税対策によって金額を抑えることが可能です。

個人事業税

貸し付ける不動産が一定規模（例：5棟10室基準）を超えると「事業」と見なされ課税対象となります。
税率は不動産貸付業の場合5%となります。規模が大きくなるほど事業税が発生する可能性が高くなりますが、法人化することで回避可能なケースもあります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合にかかる税金です。
短期と長期の所有期間により税率が変わります。

• 所有してから5年以内の短期譲渡：39.63%（所得税30%＋住民税9.63%）
• 所有してから5年超の長期譲渡：20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

譲渡損失が出た場合は他の所得と損益通算が可能です。

不動産投資における税金の二面性

不動産投資における税金とは、ただ課税されるだけの負担ではなく節税としての側面があります。うまく仕組みを理解すれば「節税メリットの大きな投資」として活用できます。この章では、不動産投資における「税金がかかる側面」と「税金を抑える側面」の両面性を整理し、最後に課税を上回る節税効果を得ることができる可能性のある方法を紹介します。

税金がかかる側面（課税）

不動産投資にはさまざまな種類の税金がかかりますが、これらは購入時・保有中・売却時の大きく3つのタイミングに分類されます。

①購入時にかかる税金

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税(電子契約の場合は免除)

物件を購入しただけで数十万円単位の税金がかかるケースも珍しくありません。

②保有中にかかる税金

• 固定資産税
• 都市計画税
• 個人事業税（事業規模なら）

毎年継続して納付する必要がある税金です。

③運用益・売却時にかかる税金

• 所得税
• 住民税
• 譲渡所得税

家賃収入や物件売却で得た利益に対して課税され、累進課税により税率は高額になることもあります。

ここまでが不動産において税金のかかる側面です。いつ・どのような時に税金が発生するのかは事前に把握しておくことが重要です。

税金を抑える側面（節税）

さて、ここからは税金を抑える側面、つまり節税についてです。

不動産投資の強みは、「課税対象を合法的に圧縮できる仕組み」が豊富にある点です。

ここの部分に関しては皆さんやはり興味が強いのではないでしょうか？

どの様な効果があるのかを見ていきましょう。

①経費として計上できる

• 管理費・修繕費・火災保険料
• 不動産会社や税理士への支払い
• 不動産に関する交通費、通信費、図書費、セミナー参加費など
• ローンの利息部分

これらの支出は必要経費として家賃収入から差し引くことができ、課税対象額（所得）を大幅に減らすことが可能となります。

②減価償却費の効果

建物は法定耐用年数に基づいて毎年少しずつ価値が減っていくとみなされ、その分を「減価償却費」として経費計上できます。

ここでのポイントは減価償却は実際の出費ではないと言う点です。

つまり税務申告上の赤字を実際の手出し(現金支出)なく申告をする事ができるという事です。

ここが不動産が節税になると強く言われるポイントになります。

減価償却は物件により変わりますのでどの物件でどれくらいの減価償却になるかは事前に不動産会社に確認をした方がいいでしょう。

※しかし減価償却(節税のみ)を目的とした不動産投資は非常に危険です！

減価償却のみで言えば地方の木造築古アパートなどが一番多く出せますが、不動産投資は長期にわたって実際に安定して家賃が入ってくる物件であることが大前提になります。

地方の築古アパートなどは人口減少や周辺の新築物件などの影響で入居者がつかない可能性が非常高いと言えます。減価償却が多く出せるからとこういった物件を購入してしまうと、健全な賃貸経営という大前提の条件が崩れてしまいます。

長期にわたって安定した賃貸需要がある物件をまず選ぶという事が重要です。

③損益通算と繰越控除

不動産所得が赤字となった場合、他の所得（給与所得など）と損益通算できます。

さらに赤字が大きすぎて通算しきれなかった場合、最大3年間の繰越控除も可能です。

こういった税務申告上の赤字をつくることにより、現状の所得を圧縮しながら資産形成が可能となるのが不動産の魅力と言えるのではないでしょうか。

不動産における課税より節税を上回らせる方法

不動産における課税額を節税額が上回る方法は実は簡単です。

それは赤字になる事です。

「え、赤字は嫌だな・・・」とほとんどの方が感じたかと思いますが、これは税務申告上の赤字という意味です。

詳しく解説します。

首都圏新築ワンルームマンションの場合の例※①

不動産取得初年度

※①過去のお客様の事例です。全ての物件で節税効果を保障するものではありません。

初年度で約147万円の税務申告上の赤字をつくることに成功しました。

上記の例のように、減価償却を耐用年数の違う躯体と設備に分ける事により、通常よりも多くの経費を計上する事が可能になります。

２年目以降は登記費用などがなくなりますが、上記の例ですと租税公課が約22万円計上されますので申告書上は毎年約15万円～30万円の赤字を出すことができます。

概算になりますが、仮に年収が1,000万円の方(所得税：33％・住民税：10％)がこの不動産を所有した場合、所得税は約409,351円、住民税は約124,046円の軽減に成功した事になります。

税金の軽減額などについてはその方の所得額によりかわりますので、ご自身の節税額にご興味がある方はお問合せフォームより無料ご相談にお申込みをしてください。

不動産投資で節税を実現したいならセットライフエージェンシーにご相談ください 

セットライフが提案する『不動産保険運用®』で節税+安定した資産形成を

ここまでご紹介してきた通り、不動産を使って節税・資産形成を成功させるには、単なる「節税テクニック」ではなく、『物件エリア・安定性・資産性』などを分析した上でバランスよく設計する必要があります。これらをすべて自力で完璧に判断するのは現実的に不可能です。

セットライフエージェンシーでは専任担当者よるサポート体制があり、担当実績1,000件を超える専門チームによる『不動産保険運用®』のご提案を致します。

物件選定から出口戦略までフルサポート

• 節税だけでなく「資産価値が維持できる物件」だけを厳選紹介
• 売却まで視野に入れた中長期プラン設計
• 賃貸管理・リスク対策もすべてサポート

未公開の優良物件情報を独自ルートで提供

• 一般市場には出回らない、収益性と資産性を兼ね備えた物件を優先案内
• 立地・価格・仕様を厳選した「安定した投資案件」をご紹介

個別無料相談＆節税シミュレーション実施中

• 現在の収入・税負担状況に合わせた「個別節税診断」
• 節税シミュレーション＋50年先の将来のキャッシュフロープラン作成
• 完全無料、しつこい営業なし。まずは情報収集だけでも歓迎！

こんな方におすすめです

まずはお問い合わせの前にセットライフが培ってきたノウハウをまとめた資料『自己資金を1円もかけずに首都圏の新築or築浅物件を取得し1億円の資産を形成する方法』を無料ダウンロードしてみてください。

まとめ