年収1,000万円のあなたに不動産投資を推奨する3つの理由

不動産投資を始めるにあたって、いくつもある判断基準の中でも特に重要なのが「年収」です。
その中でも「年収1,000万円」という基準は、特に不動産投資を検討するのに相応しい数字と言えるでしょう。

なぜなら、年収1,000万円であればローン審査が通過しやすく、首都圏の新築区分マンションであれば2〜3件程度所有できるほどの信用力に値するからです。
また、子供の出産・育児（約50万円～約100万円）、自動車購入（約300万円～約600万円）、住宅リフォーム（約100万円～約300万円）といった、突発的に発生する出費に耐えられるほどの余裕があるからです。

私が知る不動産投資家の多くは年収1,000万円を超えており、まさに不動産投資に挑戦すべきフェーズと言ってよいでしょう。

かと言って、不動産投資を成功させるためのポイントは年収ではありません。年収はスタートラインでしかないのです。

本記事では年収1,000万円で不動産投資への挑戦を模索しているあなたに向けて、できる限りリスクを排除し、安定した資産を形成するための方法をお伝えします。やり方さえ間違えなければ、家賃収入、売却益、節税、保険など、あらゆる面でメリットが得られるのが不動産投資です。

ぜひ最後までご覧ください。

年収1,000万円なら余裕を持って不動産投資に挑戦できる

年収1,000万円ならローン審査が通りやすい

不動産投資を始めるにあたり、多くの方が利用するのが金融機関からの融資です。ローン審査では「年収」「勤続年数」「勤務先」「自己資金の有無」といった項目が重視されます。その中でも年収1,000万円という水準は、銀行側から見ても「十分な返済能力がある」と判断されやすく、数千万円規模の投資用ローンが通りやすい条件になります。

参考までにどれくらいの年収でいくらまで借入枠があるのか早見表を見てみましょう。

年収倍率融資額早見表

年収	借入金額
500万円	4,000万円まで
600万円	4,800万円まで
700万円	5,600万円まで
800万円	6,400万円まで
900万円	7,200万円まで
1,000万円	8,000万円～10,000万円まで
1,100万円	8,800万円～11,000万円まで
1,200万円	9,600万円～12,000万円まで
1,300万円	10,400万円～13,000万円まで
1,400万円	11,200万円～14,000万円まで
1,500万円以上	15,000万円～応相談

一般的には年収の約8倍がご自身が金融機関から受けられる融資額の目安となります。

しかし、これに当てはまらない対象外の方も存在します。

対象外例

こういった社会的信用力の高い職業の方々はご自身の年収倍率以上の借入を金融機関から優遇措置を受けられる可能性が高いです。

年収1,000万円クラスともなれば、年収×10倍までの融資を受ける事も不可能ではありません。

金融機関からの融資評価について詳しくは『不動産投資で金融機関から融資を受けるための2つの条件』の記事でもご紹介していますのでこちらをご覧ください。

余裕を持って挑戦できる

年収1,000万円は、可処分所得も大きいため、突発的な支出や生活費の増加にも対応しやすい層です。

国税庁「令和5年分民間給与実態統計調査」と厚生労働省「令和5年賃金構造基本統計調査」による、日本の給与所得者の年収の中央値である約407万円と比較をしてみましょう。

年収中央値407万円の場合

• 自宅購入と投資用不動産購入の「どちらか」を選ぶ必要がある
• 投資用不動産購入時に頭金条件が付きやすい
• 子供の教育費や車のローンと投資資金がバッティングしやすい
• 空室や修繕費など予期せぬ支出があると家計にダメージを与えやすい

年収1,000万円の場合

• 自宅＋投資物件の両立が現実的
• 金融機関からの融資でオーバーローン(物件価格+諸費用)も不可能ではない
• 家計に占めるローン返済額の比率が低く、資金繰りが安定
• 突発的な修繕費や一時的な空室リスクにも余裕を持って対応できる

年収500万円以下の層では、これらが生活費に直撃するケースが少なくありません。しかし、年収1,000万円であれば、毎月の余剰資金やボーナスから吸収できるため、不動産投資を「生活を圧迫せずに続けられる」という安心感があります。仮に区分マンションであれば月々の負担は1万円〜2万円程度なので、生活の負荷が少ないことはお分かりいただけるかと思います。

さらに、年収1,000万円は「子供の教育資金」「老後資金」「旅行や趣味などのライフイベント」も同時に準備できる層です。金融機関からの評価も高く、融資において好条件が提示される可能性もかない高いと言えます。
つまり、不動産投資を行っても人生設計のバランスを崩しにくい。投資が“攻め”の資産形成だけでなく、家族の安心と生活の質を守る“守り”にもつながるのです。

 

年収1,000万円のあなたに不動産投資を推奨する3つの理由

年収1,000万円という水準は、日本の給与所得者全体の中でも上位数％に入る高所得層です。
可処分所得に余裕があり、金融機関からの信用も厚いため、不動産投資において大きなアドバンテージを持っています。
ここでは、その具体的な理由を3つの観点から解説します。

3,000万円規模の物件を2〜3件購入できる

不動産投資の基本は「レバレッジ（融資の活用）」です。
金融機関は年収に応じて融資可能額を算定しますが、1,000万円クラスの方は一般的に年収の8〜10倍程度までの融資が目安とされています。

つまり、年収1,000万円の方であれば約１億円まで融資を受けられるという事になります。

1件あたり3,000万円前後の首都圏投資用区分マンションを2〜3件購入することが現実的に可能になります。複数物件を所有することで、家賃収入を分散できるため「空室リスクを1棟に依存しない」という強力なリスクヘッジ効果も得られます。

さらに、所有物件が増えると収益のベースが厚くなり、長期的な資産形成のスピードも格段に上がります。

首都圏の物件なら値下がりリスクが少ない

不動産投資の最大のリスクは「資産価値の下落」です。
しかし、東京23区を中心とした首都圏エリアの物件は、人口流入・住宅需要が継続的にあるため、値下がりのリスクが全国平均より圧倒的に低いという特徴があります。

• 東京23区の賃貸需要は単身者・共働き世帯を中心に安定
• 新築・中古問わず、交通利便性の高いエリアは入居付けが容易
• 23区全域でワンルームマンションの建築規制があり物件が乱立しない
• 将来的に売却する際も買い手が付きやすく、出口戦略を描きやすい

たとえば、地方都市では築年数が経つにつれて大幅に価格が下がる物件も珍しくありません。しかし首都圏の物件であれば、築20年を超えても家賃水準が大きく下がらないケースも多く、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を狙えるのです。

過去の東京23区の不動産の資産価値については『なぜ都内の不動産が高騰しているのか？東京都23区における5年間の坪単価推移をまとめてみた』の記事で纏めていますので、気になる方はこちらをご覧ください。

そのうえでいくつものメリットを享受できる

年収1,000万円層が不動産投資を行うと、単に「収益を得る」以上のメリットがあります。
代表的なものを整理すると以下の4つです。

節税効果

給与所得が高い層ほど税率は累進課税で重くなります。例えば年収1,000万円なら所得税率33%、住民税を含めると実効税率40％近くに達します。
ここで減価償却費や借入金利、管理費などを経費計上することで課税所得を圧縮でき、年間で数十万〜100万円以上の節税につながることもあります。
不動産投資による節税について詳しくは『不動産の赤字を他の所得と相殺する損益通算とは？』の記事でもご紹介していますのでこちらをご覧ください。

安定的な家賃収入

賃貸需要の高い首都圏物件なら、家賃収入を長期的に得やすく、給与収入とは別の収益源を確保できます。
首都圏エリア、特に23区は入居率のの高いワンルームマンションに対する建築規制が全域であり、高い入居率を更に押し上げている要因もあります。
東京都の総人口は2025年8月時点で1,426万人と増加しており、今後も長期での安定した賃貸需要が見込めます。特に定年退職後には「家賃収入＝年金の上乗せ」として老後資金の柱になるのが魅力です。

売却益（キャピタルゲイン）

景気やエリアによっては、購入価格よりも高く売却できるケースもあります。特に東京の駅近マンションは海外投資家の需要も強く、値上がり益を享受できる可能性があります。
不動産経済研究所の発表によると、首都圏エリアの新築マンションの平均価格は2025年７月時点で1億75万円となっており今後も値上がりが予想されています。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険(団信)は万一のことがあった場合には残債がゼロになり、手元に「ローン完済済みの不動産」という資産を残せます。これは生命保険の代わりとして機能する強力なメリットです。
特徴の一つとして本人が生存していても保障の対象となる場合があるという事です。

団信保障内容例

• がん診断
• 三大疾病
• 八大疾病
• 要介護
• 死亡・高度障害

これらの保障がローン医対して付帯する事ができますので、通常の生命保険よりも効率面でかなり強力な内容だと言えます。

不動産投資は誰でも挑戦できますが、年収1,000万円層は「融資枠」「資金余力」「節税効果」の3拍子がそろった最も投資に適したタイミングといえます。

• 複数物件を持てる ➡ 収益分散
• 首都圏物件を選べる ➡ 資産価値の安定
• 高所得層ならでは ➡ 節税メリット大

つまり「攻め」と「守り」を両立しながら、着実に資産形成を進められるのが、年収1,000万円のあなたに不動産投資を推奨する最大の理由です。

 

年収1,000万円で不動産投資を始めるためのポイント

まずはライフプランを設計せよ

不動産投資は長期戦です。
最低でも10年、できれば20年単位での運用を見据える必要があります。そのため、自身と家族のライフイベントと資金需要を明確化することが第一歩です。

30代既婚者の方が20年のうちに起こる事が予想されるライフイベントをまとめてみました。

	ライフイベント	内容	予算目安
1	子供の出産・育児	出産費用・育児費	約50万円～約100万円/回
2	子供の教育 (保育園～高校)	教育費	約50万円～約150万円/年
3	子供の大学進学	入学金・学費・生活費の仕送り	初年度約150万円～200万円・以降約150万円～250万円/年
4	自宅購入	頭金・手付金・諸費用	約500万円～約1,000万円(物件価格の2割目安)
5	自動車購入	購入費	約300万円～約600万円(新車)
6	住宅ローン返済	返済費用	約10万円～約20万円/月(20年～30年ローン)
7	住宅リフォーム	修繕費	約100万円～約300万円/回
8	旅行・レジャー	家族旅行費用	約50万円～約100万円/年
9	老後資金準備	積立・投資	約5万円～約10万円/月(15年～20年)

これらを踏まえ、「どの程度のキャッシュフローなら生活を圧迫せず継続できるか」を明確にしましょう。無理なく続けられる投資計画が不動産投資を成功させる土台となります。

逆にこれらを事前にやっておかないと、後で思っていたのと違うとなり「失敗した」と考えるようになるケースが多いです。

不動産のエリアは首都圏にフォーカスせよ

立地は不動産投資の成否を分ける最大要因です。
特に年収1,000万円クラスの方は融資余力があるため、首都圏の優良エリアに的を絞るべきです。

首都圏エリアに限定するメリット

• 首都圏エリアは土地代が高く資産価値が安定している
• 東京23区・横浜・川崎エリアと首都圏は人口増加している
• 東京23区は全域でワンルームマンションの建築規制があり築古になっても入居率が高い
• 世界的に東京の不動産は投資用として人気があり売却時に有利
• 首都圏エリア新築であれば金融機関が満額評価を出しやすい
• 相続時に路線価評価の圧縮率が一番高い

これらの理由から首都圏エリアに限定して物件を選択するようにしましょう。
特に駅徒歩10分圏内や大学・大企業の近隣エリアは空室リスクが低く、安定的な収益を期待できます。

逆に、地方や郊外の物件は一見利回りが高くても「空室リスク」「賃料下落」「出口の難しさ」が大きいため、避けるべきでしょう。

目的に応じて購入する物件の種類を選択せよ

年収1,000万円クラスの方は金融機関からの評価も高く、融資条件が恵まれているため、物件選びの幅が広がります。しかし、目的に応じて最適な物件タイプを選ぶことが重要です。

目的	物件タイプ	メリット	内容
安定した資産形成	首都圏新築区分マンション	資産形成 生命保険代わり 長期の安定した入居率	首都圏エリアは資産価値が安定しており今後も安定した資産形成が期待できる場所です。 更に団信(団体信用生命保険)を活用する事により、絶大な保険効果を得る事も可能です。 東京都の人口統計によると2025年8月時点での東京都の人口は約1,426万人となっており 今後も安定した賃貸需要が見込めます。
節税	築古一棟アパート	短期での減価償却	不動産は建物代を減価償却する事により税務申告上の赤字を作り出すことが出来ます。 そして、その赤字は損益通算する事が認められており不動産投資による節税の中核となっています。 しかし、出口戦略を事前に計画しておかないと売却時などに難しくなる可能性があり、注意が必要です。
売却益	中古区分マンション	駅近 再開発地域	再開発エリアでの資産価値の向上を狙っての購入になります。 特に駅近であれば値上がりは期待できますが、運用期間の空室リスクや 値下がりのリスクもありますので注意が必要です。
相続対策	首都圏区分マンション	路線価評価 分割対策	相続時、不動産は路線価で評価され課税対象となる資産の圧縮に非常に優秀です。 特に首都圏の不動産は路線価と実勢価格の乖離が激しく、相続対策としてよく用いられます。 さらに、大きな現金で分けるよりも家賃収入がもらえる不動産で 分けた方が健全だと言う富裕層の方も増えています。

このように目的によって物件にも向き不向きがあり、なんでもいいというわけではありません。

自分がどの目的で不動産を購入するのか？

どの物件が自分の目的に向いているのか？

この見極めが重要だと言えます。

 

年収1,000万円の方からよくいただく質問

Q1：不動産投資による節税効果はどれくらいありますか？

A ： 物件や所得によって個人差はありますが、年間で数十万円〜数百万円規模の節税が可能です。特に高所得層ほど効果が大きくなります。

Q2：他の投資手法と比べても不動産投資はおすすめですか？

A ：はい、おすすめです。
株式投資や投資信託に比べると、レバレッジを効かせられる点が大きな魅力です。さらに不動産は現物資産であり、インフレに強いという特徴もあります。

Q3：不動産投資をすべきでないケースはなんですか？

生活資金に余裕がない場合や、転職・独立を控えて収入が不安定になる場合は避けるべきです。また、短期(1年～2年)で大きなリターンを狙いたい方には不向きです。

 

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まとめ